Svetski trend koji je stigao i u Beograd: Mali stanovi novi luksuz

U svetskim metropolama, svaki kutak, svaki centimetar je dragocen, a mnogi su spremni da žrtvuju prostor da bi bili u centru grada. Najmanji stanovi u Tokiju imaju samo devet kvadratnih metara, a mikro-stanovi popularni su i u Njujorku, Parizu i Hong Kongu. Ovaj trend stigao je i u Beograd.

Garsonjere su ubedljivo najtraženije stambene jedinice za kupovinu, i potražnja za njima je konstantno visoka u svim opštinama, ali dostiže maksimum u centralnim i užim gradskim zonama. U agencijama za nekretnine kažu da se ovi mali stanovi prodaju „brzinom svetlost“ na Vračaru, Starom gradu, Savskom vencu, i Zvezdari. Konstantno visoko interesovanje je vezano i za Novi Beograd, zbog dobre povezanosti sa poslovnim centrima.

Prosečna oglašena cena kvadrata u staroj gradnji, prema podacima sajta za oglašavanje nekretnina 4zida, najveća je na Savskom vencu gde košta 3.976 evra. Postao je luksuz i kvadrat malog stana na Starom gradu, za koji je potrebno 3.778 evra. I na Novom Beogradu su garsonjere na ceni, jer je kvadrat oko 2.900 evra. Na Zvezdari kvadrat košta 2.080  evra.

„Ove lokacije nude blizinu ključnih gradskih sadržaja, poslovnih centara i fakulteta, što ih čini atraktivnim kako za kupce koji žele da žive u centru dešavanja, tako i za investitore koji planiraju da ih izdaju. Mali stanovi, poput garsonjera, značajno se brže prodaju nego stanovi veće kvadrature. Ovo je posebno izraženo u Beogradu, gde je potražnja za manjim stanovima konstantno visoka“, kaže Mirjana Todorović iz agencije „Europolis nekretnine“.

Ona navodi da su razlozi za to pristupačnija cena, jer su u apsolutnom iznosu povoljnije u odnosu na veće stanove, što ih čini dostupnijim širokom spektru kupaca, kao i brži povrat investicije, mogućnost lakše prodaje i povrata novca, širok spektar kupaca i ekonomičnost.

„Za investitore koji planiraju da izdaju stanove, manji stanovi nude brži povrat na ulaganje zbog manje početne investicije i stabilne potražnje kada je u pitanju izdavanje, posebno među studentima i mladim profesionalcima. Vlasnik garsonjere ovu nekretninu u slučaju potrebe može vrlo brzo da proda i unovči. Garsonjere su popularne među mladima koji prvi put kupuju stan, investitorima – kao odlična investicija za izdavanje, kao i starijim osobama koje žele manji, funkcionalniji prostor. Troškovi komunalnih usluga su niži, jer je prostor manji, i efikasniji za grejanje, hlađenje i osvetljenje“, objašnjava Mirjana Todorović.

Prema Pravilniku o uslovima i normama za projektovanje stambenih zgrada i stanova minimalna površina garsonjere je 26 kvadrata, ali se u oglasima mogu naći i mini stanovi čija je kvadratura jednocifrena. Stan ovog tipa bi trebalo da ima ulaznu zonu, višenamensku sobu sa prostorom za pripremu hrane, odnosno čajnom kuhinjom i kupatilo.

Najmanji stan na 4zida ima 10 kvadrata, prodaje se za 50.000 evra

U oglasima se, međutim, mogu naći i „garsonjere“ od 15 kvadrata, ali i mnogo manje, čija je kvadratura jednocifrena. Uglavnom su to smeštajne jedinice koje su ustvari adaptirani podrumi, tavani i vešernice, koji su preuređeni za stanovanje, ali u agencijama kažu da ima kupaca i za takve nekretnine, ako se nalaze na dobroj lokaciji, jer uglavnom imaju veliki potencijal za izdavanje za „stan na dan“. Mnogim turistima koji kratko borave u Beogradu važnije je da su blizu centra i da ih smeštaj ne košta mngo, nego da bude komforan.

Trenutno najmanji stan oglašen na sajtu 4zida ima samo 10 kvadrata, nalazi se u Zemunu i njegova cena je 52.000 evra. Osim toga, postoji oko 30 oglasa za prodaju garsonjera manjih od 20 kvadrata u Beogradu, a cene zavise od lokacije. U Borči se, na primer, cene kreću od 1.500 evra, u Zemunu od 2.300, dok se u naselju Medaković prodaje garsonjera od 18 kvadrata po ceni od 50.000 evra. U centralnim delovima grada su cene značajno više cene za garsonjere tako se na Čuburi prodaje stan od 19 kvadrata za 65.000 evra, a kod Vukovog spomenika ista kvadratura za 90.000 evra.

Rezultati popisa iz 2022. godine su pokazali da je u gradskim sredinama tek 15,9 odsto jednosobnih stanova, u koje spadaju i garsonjere. S druge strane, i podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) pokazuju da investitori najčešće grade velike stanove. U julu su dobili dozvole za izgradnju 3.001 stana, s prosečnom površinom od 74,8 kvadrata, pa se i tu može tražiti razlog za veliku potražnju za ovom vrstom nekretnina i za visoke cene kvadrata u malim stanovima.

U najvećem novom naselju u Srbiji, „Beogradu na vodi“, retko se u ponudi može naći garsonjera. Najmanji stan oglašen na portalu 4zida ima 30 kvadrata i košta 248.000 evra.

Zašto kupci biraju male stanove?

Kod malih stanova, lokacija je svakako ključni faktor, posebno u Beogradu, gde je saobraćajna infrastruktura i dostupnost javnog prevoza od velikog značaja. Garsonjere koje se nalaze u blizini univerziteta, poslovnih centara, ili važnih saobraćajnica brzo nalaze kupce.

„Manji stanovi su popularni među investitorima, jer donose stabilne prihode kroz izdavanje. Ovo je posebno izraženo u centralnim delovima grada, gde je tražnja za izdavanjem visoka. Idealne su za mlade ljude koji prvi put ulaze u vlasništvo nad nekretninom, jer nude povoljan način da se uđe na tržište nekretnina. Manji stanovi su lakši za održavanje i ekonomičniji, što je značajno za pojedince ili parove bez dece“, navodi Mirjana Todorović.

Investitori koji kupuju garsonjere za izdavanje često postižu prinos na ulaganje u rasponu od 5% do 7% godišnje, a Todorovićeva napominje da je to vrlo konkurentno u poređenju sa drugim tipovima investicija.

„Garsonjere koje su potpuno renovirane i moderno uređene privlače veći broj kupaca i postižu višu cenu po kvadratnom metru, posebno u atraktivnim gradskim opštinama poput Vračara i Starog Grada. U Beogradu se mnoge garsonjere koriste za kratkoročno izdavanje putem platformi kao što su Airbnb, što donosi visoku mesečnu zaradu i dodatnu dinamiku na tržištu“, priča vlasnica agencije „Europolis nekretnine“.

Kao glavni nedostatak garsonjera ona navodi ograničen prostor, što može predstavljati izazov za one koji vole komfor i prostranost. Takođe, ukoliko stan nije dovoljno osvetljen, može izazvati osećaj klaustrofobije. Dodaje i da za mnoge kupce garsonjere predstavljaju izbor zbog ekologije, jer smanjuju karbonski otisak, s obzirom da se manje energije troši na grejanje, hlađenje i održavanje, čineći ih održivijim rešenjem za budućnost. Mirjana Todorović kaže da je to posebno važno za mlađu generaciju koja sve više brine o životnoj sredini i traži efikasne stambene jedinice.