Prognoze za 2025. godinu: Da li ćemo kvadrat plaćati još više?

Godina koju ispraćamo dovela je do blagog usporavanja tražnje, ali su cene kvadrata nastavile da rastu.

Nekretnine su ostale sigurna investicija za čuvanje vrednosti novca, a kupci nekretnina su sve mlađi. Očekuje se da će se ovaj trend nastaviti i u 2025. godini, sa većim udelom kreditnih kupaca stanova, zbog najavljenog ograničena kamatnih stopa koje je uvela Narodna banka Srbije. To su poruke sa panela „Tržište nekretnina: Šta je obeležilo 2024. i šta nas čeka u 2025.?“ koji je organizovao portal 4zida.

Investitori i agenti za nekretnine ukazuju da postoji pet ključnih faktora koji utiču na tražnju za nekretninama, koji su specifični za domaće tržište – kupovina stana za život, investiciono ulaganje, kupci iz dijaspore, migracije iz unutrašnjosti u Beograd i Novi Sad i geopolitičke migracije, odnosno kupci koji dolaze iz Rusije i Ukrajine.

Foto: Nemanja Nikolić

Profesor dr Dragan Lončar sa Ekonomskog fakulteta u Beogradu je rekao da je u poslednjih 10 godina tržište nekretnina u glavnom gradu poraslo brže u odnosu na rast broja stanovnika i da se procenjuje da ima 10.000 stanova u kojima niko ne živi ili retko boravi, a koji se ne rentiraju i ne nude na prodaju, već „predstavljaju milijarde evra mrtvog kapitala koji praktično nije na tržištu“.

„Evidentno je da postoji rezervoar tražnje koji je i dalje živ, i da još postoji višak likvidnosti. Kada je u pitanju prva nekretnina, uglavnom su kupci bračni parovi, dok raste i investiciono ulaganje, jer ljudi nekretnine i dalje smatraju sigurnom investicijom. Dijaspora, zbog svoje kupovne moći insistira na kvalitetu gradnje, i oni kupuju nekretnine na top lokacijama. Procenjuje se da godišnje 13.500 do 15.000 ljudi dođe iz unutrašnjosti u Beograd i promeni prebivalište, a procena je da ih je nezvančno bar dva puta više. To je tražnja od 25.000 do 30.000 ljudi koji moraju da iznajme ili da kupe stan. Peti izvor tražnje su geopolitičke migracije i uticaj dolaska Ukrajinaca i Rusa, a sada je povećana i tražnja ljudi iz Izraela koji su zainteresovani za iznajmljivanje nekretnina“, objasnio je Dragan Lončar.

Profesor je rekao da je evidentan rast produkcije stambenih kredita u prvih devet meseci, ali je napomenuo da je to na nivou one produkcije s kraja 2022. godine, zbog pada u 2023. godini, i da ima prostora za dalji rast broja kreditnih kupaca. On je podsetio na podatak NBS, da je iz dijaspore prošle godine u Srbiju stiglo 4,9 milijardi evra, preko doznaka i dodao da je značajan i podatak da građani Srbije u bankama čuvaju čak 15,5 milijardi evra.

 Šta nas čeka u 2025. godini?

Dušan Mirkulovski iz agencije „Zidart nekretnine“ je rekao da su ljudi iz dijaspore posle pandemije, poprilično promenili strukturu kupaca na domaćem tržištu, jer su u mnogo većem broju počeli da kupuju stanove u Beogradu. U 2025. zbog pada kamatnih stopa i izmene propisa u državama u regionu, Mirkulovski očekuje rast tržišta nekretnina.

„Dijaspora nikada ranije nije bila tako aktivna i doprinela je rastu tražnje posle pandemije. Sledeće godine očekujemo da će porasti broj kreditnih kupaca i da će oni ponovo pokrenuti tržište. Udeo kupovine iz kredita je bio 17%, a sada smo već stigli do 29%, a kada NBS koriguje kamate stići ćemo na 35 ili 36 %. Pitamo se odakle toliko gotovog novca, a ustvari značajan deo tih keš kupovina je pokrenuo kredit, jer onaj ko prodaje kreditnom kupcu, dalje ulaže u neku novu nekretninu i tako se tržište pokreće. Hrvatska uvodi porez na imovinu i očekujemo da će mnogi građani Srbije prodavati svoje nekretnine tamo i da će kupovati ovde“, naveo je Dušan Mirkulovski.

Rast cena građevinskog materijala, građevinskog zemljišta i nedostatak kvalitetne radne snage, najviše brinu investitore, a Jovan Nedeljkov iz kompanije „Emerald Hill“ je rekao da je prethodna blaga zima doprinela da sezona gradnje počne ranije i da je bila dobra i za završetak poslova izgradnje i za prodaju. On je naveo da je svaki peti kupac stana od početka godine bio iz Rusije, a da su među kupcima iz dijaspore najaktivniji bili oni iz Kanade.

„Nismo primetili da je tražnja manja. Na nju ne utiče samo činjenica da kupaca ima više u odnosu na nepokretnosti koje se prodaju, već definitivno naš narod i dalje smatra da je kupovina stanova jedan od načina da bez rizika sačuva svoj novac i to doprinosi tražnji. Stanovi su postali dostupniji mlađoj generaciji. Ranije je prosečna starost kupaca bila između 35 i 40 godina, a sada stanove kupuju oni koji imaju između 25 i 27 godina. Prošle godine smo imali mladi bračni par od 23 godine, što je pre 20 godina bilo gotovo nemoguće, verovatno u tim godinama nisu bili uopšte kreditno sposobni. Najavljeni jeftiniji krediti će „pogurati“ one koji sada razmišljaju o kupovini. Očekujemo veće interesovanje, jer banke moraju da plasiraju svoj kapital. Inflacija će povećavati troškove izgradnje, lokacija značajno utiče i to bi eventualno moglo podići cene, više nego povećanje broja kreditnih kupaca. Cene neće padati, a videćemo koliko će rasti“, rekao je Jovan Nedeljkov.

Nedeljkov smatra da se ulaganje na top lokacijama i dalje posmatra kao veoma isplativ profitabilan projekat, koji u nekom periodu od tri ili četiri godine može doneti značajan prihod. Na osnovu broja izdatih građevinskih dozvola očekuje da će se značajno povećati broj objekata u izgradnji u Novom Sadu.

Profesor Dragan Lončar  je rekao da rast inputa gura naviše cenu kvadrata i da tražnja usporava, ali da ne pada.

„Jedini faktor koji ja vidim da bi mogao da poremeti ovaj trenutni odnos ponude i tražnje je, uticaj psihologije ili očekivanja, na tražnju za stanovima. Ljudi su plašljiva bića i neki negativni geopolitički događaji, mogu kod dela populacije pojačavati strah i osećaj nesigurnosti i to može da utiče na pad tražnje za stanovima “, rekao je Lončar.

Profesor je poručio da je tržište dinamično, na strani agencija i na strani investitora, da imamo tipičan primer intenzivne konkurencije i da je to dobro i za investitore/vlasnike i za kupce.