Nova zagonetka zadata je našoj ekonomiji: građevinske firme tvrde da je naša zemlja u „stambenoj recesiji“, a istovremeno, kirije su dostigle svoj istorijski vrhunac, dok zvanična inflacija zakupnina i dalje raste.
Ovo je početak analize The Atlantica o stanju na tržištu nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama, a ove rečenice mogu da se prevedu na jezik po izboru i da se koriste na svim tržištima na prelazu jeseni u zimu 2022. godine.
Da se o tome piše i priča i u Srbiji, potvrđuje i istraživanje koje je Digital Element, agencija za ispitivanje javnog mnjenja na društvenim mrežama, uradio za Nedeljnik.
„U poslednjih mesec dana o tržištu nekretnina u Srbiji na onlajn portalima, društvenim mrežama i forumima je zabeleženo 1.900 tekstova. Ovi tekstovi imali su engagement od 9.200 lajkova, komentara i šerova. Ukoliko uporedimo ove podatke sa oktobrom, primećujemo da su i broj tekstova i engagement znatno porasli (450%), što potvrđuje aktuelnost same teme. Najviše objava registrovano je na portalima (37,1%), ali je i na forumima ostvaren značajan broj objava (29,3%)“, navode iz ove agencije.
Pitanje nekretnina jedno je od najvažnijih pitanja ovih dana i o tome ćete „stručno mišljenje“ čuti i u kafani, i u gradskom prevozu, i od roditelja, i od kolega na pušačkoj pauzi. A šta se zapravo događa na tržištu nekretnina kod nas? Koje su razlike u odnosu na svetsko tržište i koji su faktori ključni za promene koje se dešavaju? Kako građani na to gledaju? I kakva je budućnost tržišta nekretnina u Srbiji?
Sve cene koje su u vezi sa tržištem nekretnina i građevinskom industrijom nezaustavljivo rastu. I građevinski materijal, i renta, i kvadratni metar.
„Prvi skok cena se dogodio posle kovida, ali ne odmah nego kada su nas pustili iz onog prinudnog zatvora – u jesen pre dve godine“, kaže za Nedeljnik Kaća Lazarević, agent za nekretnine. „Vrlo brzo došlo je do naglog skoka cena nekretnina za kupovinu, zbog toga što su ljudi bili prinuđeni da ulažu novac u zemlji. Velika potražnja dovela je do tog strašnog skoka. Od tog perioda, cene postepeno, ali sigurno rastu.“
Nedeljnikov neimenovani izvor, u čije smo detaljne analize tržišta nekretnina imali uvid, takođe tvrdi da su promene na tržištu počele kovid krizom. I da su nastavljene sa ostalim krizama.
„Prva kriza koja je uticala na ovo bila je kovid, dok je rat u Ukrajini dodatno pospešio. Inflacija i komplikacije sa transportom uticale su na to da cene nekretnina, kada je reč o njihovoj visini, dosegnu svoj vrhunac 2022. godine. Međutim, trenutno je u Evropi stagnacija cena nekretnina upravo zbog rata. Manji investitori koji su izgradnju stambenih kompleksa finansirali iz bankarskih kredita, zbog rasta kamatnih stopa, usporili su ili su stali sa izgradnjom. Takođe ljudi koji kupuju stanove kupuju iz kredita i to je još jedan faktor zbog kojeg su stale cene sa rastom. Em nema ko da zida, em nema ko da kupuje“, kaže naš izvor.
Dok u svetu dolazi do stagnacije cena, kod nas cene bez obzira na sve druge faktore nastavljaju da rastu.
Kaća Lazarević tvrdi da je rat u Ukrajini tome posebno doprineo i ističe da bi trebalo razlikovati tri jasne, potpuno različite faze.
„U prvoj fazi došli su ljudi koje je rat šokirao i koji su želeli da prebace svoj posao na neko sigurno mesto. Izabrali su Beograd. U tom periodu tražili su se stanovi od 40 do 50 kvadrata. Kako se rat razbuktavao, razbuktavala se i potražnja za zakup. Većini Rusa Beograd nije bio interesantan u tom momentu za život, koliko za prebacivanje posla. A onda je u avgustu došlo do drugog talasa, kada su ljudi sa istoka počeli da dolaze sa porodicama. U tom momentu došlo je do naglog skoka cene zakupa i tu su Rusi imali direktan uticaj“, objašnjava Kaća Lazarević i ističe da je u korenu toga zapravo stari problem našeg tržišta.
„Na našem tržištu ne postoji veliki broj malih stanova. Pre Drugog svetskog rata građeni su veliki stanovi i pored njih garsonjere koje su služile za poslugu. Masovno se mali stanovi grade tek sedamdesetih i osamdesetih godina i koliko god ih je izgrađeno nije bilo dovoljno. To su stanovi od 45 do 65 kvadrata, koji su ljudima najpotrebniji za svakodnevni, porodični život. Sa novim zamahom građevinskog biznisa, investitori su izračunali da im se više isplati da grade velike stanove, da će njih lakše prodati i deficit malih stanova postajao je sve veći.“
Prema podacima istraživanja našeg neimenovanog izvora u koje smo imali uvid, tokom prethodne godine izgrađeno je 30.000 stanova u Beogradu, ali je čak i to bilo nedovoljno. U ovom trenutku, pokazuje istraživanje, fali makar još 10.000 manjih stanova.
„Migracije iz manjih mesta u Beograd, kao i povratak jednog broja naših državljana iz inostranstva, tokom kovid krize, razlozi su zašto su cene nekretnina znatno poskupele. Naravno potražnja nije jedini razlog. Troškovi građevinskog materijala koji su rasli tokom vremena krize, utiču na krajnju cenu. U Srbiji cene rastu jer ljudi najčešće višak svog kapitala ulažu u nekretnine“, tvrdi naš izvor i daje zanimljiv pregled strukture kupaca.
„Kod nas se nekretnine u 69% slučajeva kupuju za keš. Jedna grupa ljudi (onih koji kupuju nekretnine za keš) kupuju na račun svojih firmi. Iznajmljuju nekretnine a od tog novca kupuju mašine i druga postrojenja za firme koja im pravi dodatni novac. Drugu grupu ljudi čine ’naslednici’, oni svoje nasleđene nekretnine prodaju i dalje investiraju u druge nekretnine. Treća grupa su oni kojima nekretnine služe za pranje novca.“
Kaća Lazarević tvrdi da je broj kupaca koji stanove kupuju „za keš“, mimo kredita, veći i od 80 odsto, a naši sagovornici su saglasni sa tim da je Srbija ovim skokom cena postala dobro mesto za tu vrstu investicija i da investitorima ti skokovi pašu.
„Tek sada su se cene rente i cene nekretnina tako iznivelisale da ljudi mogu kroz rentiranje stana relativno brzo da ga otplate. Ranije je taj jaz bio mnogo veći“, tvrde sagovornici Nedeljnika.
Na sva ova povećanja, došao je i „treći talas“ dolaska ljudi iz Rusije u momentu kada je Putin proglasio mobilizaciju. Veliki broj ljudi je uspeo da izbegne pre zatvaranja granica i uvođenja strože kontrole i takvi ljudi nisu imali nikakva ograničenja kada je plaćanje rente u pitanju.
„Oni su bili spremni da licitiraju i sa mnogo većim ciframa, ali ako se njima ispune striktni zahtevi: stan od 40 do 60 kvadrata, na Novom Beogradu ili u užem centru grada. To njihovo licitiranje i masovan dolazak znatno su polarizovali tržište. Gotovo polovina vlasnika nekretnina ne želi da ih izdaje Rusima ili Ukrajincima, ne želi uopšte da ih izdaje strancima u ovakvim okolnostima nesigurnosti i rata, u strahu od saradnje sa ljudima koji su u nestabilnoj situaciji. Međutim, ti isti ljudi ne žele da smanje cenu rente, pošto stanove izdaju građanima Srbije, već drže cenu koju su nametnuli stranci. I tako je deficit stanova doslovno dupliran – ima ih duplo manje nego što ih je bilo, za duplo više para nego do sada“, objašnjava Kaća Lazarević.
Bes i rešenja?
Upravo takvo ponašanje stanodavaca izaziva bes građana.
Istraživanje Digital Elementa pokazalo je veliko nezadovoljstvo među građanima ovakvim razvojem situacije na tržištu.
„Ljudi su pretežno ljuti (55,3%), tužni (16,9%) i strahuju (12,1%) zbog poskupljenja na tržištu nekretnina“, kažu iz Digital Elementa.
„Iz dostupnih podataka sa digitalnih kanala zaključujemo da su građani ljuti na stanodavce, pa su i negativni komentari bili upućeni njima. Digitalno javno mnjenje ne krivi Ruse ili Ukrajince za porast cena na srpskom tržištu nekretnina, već stanodavce koji njima izdaju stanove po većoj ceni, a samim tim narod koji je tu ranije živeo ispašta. Zaključak većine ljudi koji su ostavljali svoje komentare na forumima i društvenim mrežama je da se stanodavci ponašaju bahato, ali i da ovakva situacija ne može biti večna. Ljudi se nadaju stabilizaciji, jer su svesni da su Rusi i Ukrajinci došli u Srbiju zbog trenutne situacije u njihovim zemljama i da će svakako otići kada im se bude pružila prilika za normalan život, što je samo pitanje vremena.“
A šta do tada? I šta posle toga?
Postoji opravdan strah, potkrepljen brojnim vojnim analizama i analizama iz oblasti međunarodne politike, da bi rat mogao da potraje na nižim nivoima intenziteta, što bi ljude koji su izbegli u Beograd i ostatak Srbije (Lazarevićeva kaže da odlaze još u Novi Sad i poneko u Niš ili Suboticu), moglo da zadrži ovde.
Drugi deo istog straha jeste „nivelacija cene rente i cene nekretnina“ koja odgovara investitorima i koju bi oni mogli da održavaju na ovom nivou velikim količinama novca kojim raspolažu.
Upravo zbog toga, ljudi zahtevaju trenutno rešenje. Kao jedna od najčešće spominjanih opcija jeste državni intervencionizam – striktno ograničavanje cene rente.
Profesor Pravnog fakulteta Svetislav Kostić, jedan od kreatora predloga zakona koji bi, prema najavama predlagača, „rešio stambenu krizu u našoj zemlji“, izjavio je gostujući na TV N1 da je cilj tog predloga zakona da prosečne porodice „mogu da plaćaju kiriju za dvosoban stan, i da im preostane novca za normalan život“. Prema tom predlogu, cena kirije za dvosoban stan u Beogradu bi mogla da bude maksimalno 500 evra.
„Kada pričamo o kontrolisanim zakupninama, one se u Evropi primenjuju 120 godina. Nije to nikakva novina. Beč ima kontrolisane zakupnine još od Prvog svetskog rata. I to kontroliše država“, istakao je Kostić.
Ipak, Kaća Lazarević tvrdi da bi državni intervencionizam po ovom pitanju mogao da bude teško izvodljiv, a da su neke od inicijativa koje danas možemo čuti u tom smislu, vođene ličnim interesom.
„Kako bi neko mogao da odredi bilo kome za koliko će novca svoju nekretninu da izdaje? Svako, po zakonu, ima pravo da izda svoj stan i za pet dinara i za pet hiljada evra i samo tržište i ljudi koji iznajmljuju stanove mogu da odluče da li će na to da pristanu ili neće“, objašnjava Kaća Lazarević. „Korišćenje starih pravnih mehanizama i ograničenja uvedenih kako bi se regulisalo stanarsko pravo i činjenica da su ljudi često živeli u tuđim stanovima, potpuno je nelogično i neprimenjivo. Da ne pričamo o tome da stižu i predlozi da od takvih ograničenja budu izuzeti stanovi napravljeni pre manje od sedam godina. I to naravno stiže od investitora koji su napravili zgrade pre manje od sedam godina.“
Ona ističe da, ipak, postoji način da se ljudima pomogne.
„Potrebno je ući u masovnu izgradnju malih stanova, u naseljima poput Stepe Stepanovića. I u tim naseljima mladim ljudima ponuditi beneficije za kupovinu, na primer pet posto učešća, ili sniženu cenu kvadrata. Ili porodicama dati beneficirane kirije. Tek tako će se potražnja smanjiti, a samim tim i pritisak i cene.“
Šta će se događati?
U čitavom ovom procesu, prevarenim se osećaju ljudi koji već neko vreme dobijaju informacije od savetnika ili „savetnika“ za nekretnine, da će u nekom momentu doći do stabilizacije cena i „povratka na staro“.
I određeni statistički parametri iz poslednjeg kvartala, navodno, govore tome u prilog.
Broj prodatih stanova u trećem kvartalu 2022. manji je za 5,6 odsto u odnosu na isti period 2021. godine, što ukazuje na „smirivanje“ tržišta, navodi Republički geodetski zavod. Ova slika predstavlja primetno usporavanje rasta tržišta, s obzirom na to da je ukupna vrednost prodaje stanova u prethodnom kvartalu veća za čak 26,1% u odnosu na isti period prošle godine. Ovom trendu doprinosi i pad transakcija finansiranih kreditima banaka.
Lazarevićeva to tumači kao „privremeno stišavanje“.
„Novih Rusa i Ukrajinaca nema, jedan deo onih koji su bili ovde je otišao dalje, a oni koji su želeli da se smeste su se smestili… Pritom, kod nas nisu došle izbeglice u pravom smislu te reči, već stručni ljudi koji žele da nastave svoj život – njima se ne može podvaliti. Oni imaju svoje Viber grupe, pet grupa tačno, u kojima se raspituju za sve informacije i nema laži i prevare. Niko neće da dâ više od 800 evra za kiriju, a ljudi kod nas za rupe traže 700 do 1.000 evra.“
Dodaje da oni svi prate detaljno i aktuelnu političku situaciju u Srbiji i prema tome usmeravaju svoje aktivnosti.
„Oni su vrlo upućeni u društvenopolitičku situaciju i ako u bilo kom trenutku dođe do promene naše države orijentacije, ili nekih postavljenja, oni bi mogli da promene svoje planove. Veliki broj njih svakako je kupio stanove u Dubaiju i Istanbulu. U trenucima tri velika talasa bilo je po 50 zainteresovanih po jednom stanu za izdavanje, sada ih je manje“, zaključuje Lazarevićeva.
Sve su to razlozi za „usporavanje na tržištu“, ali su sagovornici Nedeljnika saglasni u zaključku da ti parametri zapravo ne govore u prilog tome da će do stabilizacije cena u dogledno vreme doći.
I taj je zaključak, ove jeseni, moguće prevesti na bilo koji jezik i tako opisati bilo koje tržište nekretnina.
