Tržište nekretnina: Kakve su prognoze agencija, a kakve investitora za 2024. godinu?

Tržište nekretnina, posle dinamičnog početka, u drugoj polovini godine beleži smirivanje i stagnaciju cena u većini gradova u Srbiji, a ono što najviše zanima kupce je kako će se kretati cene kvadrata u 2024. Anketa koju je sproveo specijalizovani sajt za oglašavanje nekretnina 4zida među vlasnicima i zaposlenima u 85 agencija i među 19 investitora koji grade stanove u Srbiji, pokazala je da čak 59% agencija predviđa stagnaciju cena, dok 37% smatra da će cene padati. Investitori su gotovo jednoglasni po ovom pitanju i čak 94% smatra da će cene stanova stagnirati, dok samo 6% veruje da će doći do pada cena.

I jedni i drugi smatraju da ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu predstavlja najveći izazov u poslovanju, potom slede uslovi kreditiranja i inflacija, dok investitore brine i nedostatak radne snage. Sveukupna projekcija tržišta nekretnine je ipak pozitivna. Tome u prilog ide i činjenica da većina  anketiranih agencija i investitora veruje da će njihovi prihodi ostati na nivou 2023. godine ili da će porasti.

Posle pandemije i sukoba u Ukrajini, koji su u prethodne tri godine značajno uticali na kretanje cena na tržištu nekretnina, novi rat na Bliskom istoku predstavlja novi izazov i u ovom sektoru. Više od polovine agencija (51%) je odgovorilo da ne zna da li će novi rat na Bliskom istoku uticati na tržište nekretnina u Srbiji u 2024. godini, dok je procenat investitora koji smatraju da ne mogu da predvide šta će se dešavati oko 74 odsto.

Foto: Freepik

– Oko 15 odsto agencija koje smatraju da će se novi sukob odraziti na domaće tržište kao razloge navode da svaka kriza i rat izazivaju brigu kupaca za budućnost, koji se onda ustručavaju da krenu u investicije. Neki od njih navode i da će se, pošto će rat direktno uticati na privredu, kupovna moć menjati i da će se povećati potražnja za skupljim nekretninama. Ukazuju i da može doći do povećanja broja onih klijenata koji će tražiti stan za izdavanje, kao i do blagog smanjenja potražnje – navodi Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida.

Kada je u pitanju projekcija cena izdavanja stanova u Beogradu i ostalim većim gradovima u Srbiji, za narednu godinu, većina agencija (64%) veruje da će cene kirija stagnirati, 26% da će opadati, dok 10% misli da će doći do rasta cena.

Koji trendovi su obeležili 2023. godinu?

Stavovi agencija i podaci sa sajta 4zida se slažu sa izveštajem Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) da je drugu polovinu 2023. godine obeležio trend smirivanja tržišta i stagnacija cena u većini gradova Srbije. Odgovori anketriranih agencija pokazuju da su nepovoljni uslovi kreditiranja najviše uticali na poslovanje. Kao dominantan profil kupca izdvajaju se porodice sa decom, mladi parovi i investicioni kupci.

Podaci 4zida pokazuju da je u Beogradu u prva tri kvartala 2023. godine došlo do blagog pada prosečno oglašene cene stanova dok se u IV kvartalu beleži blagi rast, sa 2.422 evra na 2.479 evra.

Najveći broj agencija (44%) smatra da su cene nekretnina u 2023. godini stagnirale, dok je procenat investitora koji se slažu sa tim nešto manji, oko 42%. Oko 21% agencija smatra da su cene nekretnina zabeležile blagi rast, ali je veći udeo među investitorima (37%), koji tako misle. Zanimljivo je da u agencijama za nekretnine 18% ispitanika smatra da su cene blago opadale, dok 15% tvrdi da su cene brzo rasle. Kada su u pitanju investitori isti postotak, po 11% ispitanika je reklo da su cene brzlo rasle i da su blago padale.

Za ove razlike u stavovima sigurno ima više razloga, a jedan od njih je što su u anketi učestvovale agencije iz Beograda, Novog Sada, Niša, Subotice, kao i iz Pančeva, Zrenjanina, Sombora, Šapca, Čačka, Vranja, Vrnjačke Banje…U anketi u kojoj su analizirani stavovi investitora učestvovale su firme iz Beograda, Novog Sada, Niša, Subotice, Pančeva, Zlatibora, Jagodine i Beočina.

– Većina investitora (71%)  smatra da je na stabilizaciju cena stanova uticalo smanjenje udela kupoprodaje stanova finansiranih kreditima, a znatno manji broj misli da je razlog veći obim starogradnje u ponudi. Kao ostale faktore, pojedini investitori navode pad kupovne moći stanovništva – kaže Aleksandra Mihajlović.

Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je u trećem kvartalu zaključeno 29.248 ugovora, a da je u kupoprodaju nepokretnosti uloženo 1,5 milijardi evra. Kada je reč o načinu plaćanja, 6,6 % svih prometovanih nepokretnosti plaćeno je iz kredita, što je 3 procentna poena manje nego lane.

Većina anketiranih agencija izdvaja tri glavna faktora koji su uticali na njihovo poslovanje –  nepovoljni uslovi kreditiranja (62%), smanjena potražnja za nekretninama (51%) i neizvesna geopolitička situacija i samim  tim veća opreznost klijenata prilikom planiranja procesa kupoprodaje nekretnina (39%). Ostali faktori koji se navode su i činjenica da klijenti čekaju da cene padnu i da odlažu kupovinu. Osim toga, utisak je i da plate ostaju iste dok cene nepokretnosti rastu.

I investitori smatraju da su nepovoljni uslovi kreditiranja najviše uticali na njihovo poslovanje (74%). Sledi poskupljenje građevinskog materijala (37%), nepovoljna geopolitička situacija (26%) kao i smanjena potražnja novogradnje (21%). Smatraju da sve to zajedno izaziva veću opreznost klijenata prilikom planiranja kupoprodajnih procesa.

Oko 64% agencija se slaže da je ove godine  smanjeno interesovanje i da se beleži pad kupovine u odnosu na period korone kada je u pitanju kupovina vikendica, placeva i zemljišta.