Analizirajući promene u zakonodavstvu i tržištu nekretnina, vidljivo je da izmene Zakona o planiranju i izgradnji ciljaju na podsticanje građevinskih aktivnosti za povećanje ponude stanova. Ove promene su već rezultirale porastom broja izdatih građevinskih dozvola krajem prošle godine.
Međutim, izražena je zabrinutost zbog neravnoteže između ponude i potražnje kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, ali i prodaja stanova u Novom Sadu i ostalim delovima Srbije, posebno zbog usporavanja prodaje u novogradnji. Dodatno, nejasan profil kupaca i uslovi finansiranja značajno utiču na investicije u nekretnine.
Ovi faktori zajedno oblikuju složenu sliku tržišta nekretnina u Srbiji, gde se povećanje broja dozvola ne odražava nužno u brzom rastu prodaje novih stanova.
Kako su zakonske promene uticale na izdavanje građevinskih dozvola?
Prema poslednjim informacijama koje je objavio Republički zavod za statistiku, u celoj 2023. godini, broj izdatih dozvola u našoj zemlji je porastao za 6,4% u odnosu na prethodnu godinu.
Većina dozvola, 83,9%, odnosi se na zgrade, dok 16,1% ide na ostale građevine. Planirana je izgradnja 4.274 stana u decembru 2023. Prosečna površina stana je 71,6 kvadratnih metara. Vrednost radova na novim građevinama procenjena je na 86,7% od ukupno predviđene vrednosti.
Investitori i građevinski projekti
Međutim, investitori su mogli započeti projekte pre ekonomske krize. Nakon toga, moguće je da su godinu dana radili na projektu, pola godine posvetili završavanju potrebne dokumentacije, i sada su tek dobili građevinsku dozvolu.
Zbog ovih okolnosti, postoji velika verovatnoća da većina građevinskih radova možda neće biti realizovana u naredne dve godine.
Kako su mere vlade oblikovale građevinsku aktivnost
Pored toga, uvođenjem izmena Zakona o planiranju i izgradnji, vlada je sprovela niz mera koje su imale za cilj podsticanje građevinskih aktivnosti.
Ove promene su rezultirale povećanjem broja izdatih građevinskih dozvola, a između ostalog su uključivale ukidanje konverzije prava korišćenja bez naknade, što je omogućilo početak nekoliko velikih projekata.
Isto tako, izmenjeni zakon je predvideo niz podsticaja za zelenu gradnju i elektromobilnost radi smanjenja emisije gasova sa efektom staklene bašte.
Tu je još i problematika prekoračenja zakonskih rokova od strane nadležnih organa Srbije u procesu izdavanja građevinskih dozvola.
Izazovi sa zakonskim rokovima za izdavanje građevinskih dozvola
Izveštaj Državne revizorske institucije pokazuje da je u periodu od januara 2021. do juna 2023. u 59% slučajeva došlo do kašnjenja u izdavanju građevinskih dozvola. Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, kao i gradovi Beograd i Novi Sad, posebno se ističu s visokim procentom prekoračenja rokova.
Razlozi za kašnjenje uključuju kratke zakonske rokove, nedostatak stručne radne snage, i tehničke probleme. DRI ukazuje da ova neefikasnost negativno utiče na građevinski sektor i apeluje na poboljšanje procesa izdavanja dozvola.
Kako reforme utiču na izdavanje građevinskih dozvola i prodaju nekretnina?
U vezi sa porastom broja izdatih građevinskih dozvola u poređenju sa prodajom nekretnina, može se primetiti da postoji veza između sprovođenja reformi i povećanja broja izdatih građevinskih dozvola i stvarne prodaje nekretnina.
Očigledno je da poboljšanja u zakonodavstvu i olakšice u postupcima mogu privući investitore da pokrenu više projekata, što dovodi do većeg broja izdatih građevinskih dozvola. S druge strane, kašnjenja u izdavanju dozvola i početak projekata pre ekonomske krize mogli su da uspore realizaciju tih projekata.
Kada investitori dožive kašnjenje, vremenski prozor za prodaju nekretnina se pomera, potencijalno usporavajući konačnu prodaju uprkos početnom povećanju broja dozvola.
Ovo usporavanje moglo je dovesti do akumulacije izdatih dozvola koje čekaju realizaciju, stvarajući nesrazmeru između broja izdatih dozvola i broja realizovanih prodaja nekretnina.
Takav nesrazmer ukazuje na to da, iako postoji snažan početni impuls za pokretanje građevinskih projekata, praktični i ekonomski izazovi mogu značajno uticati na krajnji ishod u smislu realizovane prodaje nekretnina.
Kakav je profil kupaca novogradnje?
Nakon što smo razmotrili kako reforme i proceduralna pitanja utiču na tempo izdavanja građevinskih dozvola i realizaciju projekata, prirodno se postavlja pitanje o krajnjim korisnicima ovih nekretnina. Odnosno, ko su kupci koji će na kraju oblikovati tržište nekretnina?
Razumevanje profila kupaca novogradnje postaje važno u analizi tržišnih trendova i u odgovoru na pitanje kako se promene u izdavanju dozvola odražavaju na potražnju.
U poslednje vreme se postavlja i pitanje ko su glavni kupci stanova u novogradnji – domaći stanovnici ili stranci. S obzirom na prosečna primanja u našoj zemlji i minimalne troškove života, postoji mišljenje da domaći kupci možda ne dominiraju tržištem novogradnje.
Često se čuje da stranci kupuju nove stanove, ali konkretni podaci o njihovom poreklu, tipu stanova koji preferiraju, ili da li neka grupa stranaca dominira kupovinom, nisu dostupni.
Zato je, prema rečima Marije Grahovac iz nadjidom.com, važno pratiti ove trendove kako bi se razumelo kako se tržište nekretnina razvija i kako to utiče na lokalnu zajednicu i demografsku strukturu gradova.
Finansijski uslovi za kupovinu nekretnina: Očekivanja i realnost
Kada se razmotre finansijski uslovi za kupovinu nekretnina, jasno je da očekivanja i realnost često nisu usklađeni.
S jedne strane, optimizam podstaknut državnom politikom ograničavanja kamatnih stopa na stambene kredite uspeo je da umanji zabrinutost i otvari vrata povoljnijim kreditnim uslovima. To je, čini se, svakako stimulans za novogradnju.
Međutim, stvarna kupovna moć i reakcija tržišta na ove mere mogu biti drugačij jer se opet vraćamo na pitanje da li domaće stanovništvo najviše kupuje nekretnine ili ne.
Na tržištu nekretnina trenutno vlada disbalans između tanke ponude i visoke potražnje, što dodatno komplikuje situaciju visokim cenama.
Ove cene ostavljaju kupce u stanju neodlučnosti, gde iako postoji intenzivna potraga za odgovarajućim opcijama, odluka o kupovini postaje sve teža.
Ovaj fenomen ukazuje na potrebu za detaljnijim razmatranjem kako cene i dostupnost nekretnina utiču na odluke potencijalnih kupaca.
Da li postoji zabrinutost za „balon“ na tržištu nekretnina?
Iako se mnogo spekuliše o potencijalnom „balonu“ na tržištu nekretnina u Srbiji usled brzog povećanja novogradnje, trenutne analize i mišljenja stručnjaka sugerišu da situacija nije toliko alarmantna.
Nakon pika u 2021/2022, sasvim je očekivano usporavanje tržišta nekretnina. Ovo usporavanje bi moglo dovesti do stabilizacije cena nekretnina, odsto .
Sektor građevine i tržište nekretnina su bitni za ekonomiju i stabilnost jedne zemlje, te samim tim nijedna zemlja neće tek tako pustiti niz vodu ovu granu privrede, osim ako nema daleko ozbiljnijih problema, zaključuje naša sagovornica Marija Grahovac.
Tagovi
